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Stichwörter zur Immobilien-Finanzierung
Die nachstehenden Ausführungen habe ich nach bestem Wissen erstellt. Sie sollen dem Baufinanzierungs-Laien einige immer wiederkehrende Begriffe mit wenigen, verständlichen Worten erläutern. Eine Haftung für die Richtigkeit kann ich dennoch nicht übernehmen. In Zweifelsfällen wenden Sie sich bitte an Ihren Rechtsanwalt oder Notar bzw. an Ihren Steuerberater.
Die Erläuterungen können verständlicherweise nur sehr allgemein gehalten werden. Zur Beantwortung individueller Fragen und zur Ausarbeitung eines Finanzierungsplans stehe ich jederzeit gern zur Verfügung.
Abschreibung
Der Wertverlust von Wirtschaftsgütern, insbesondere von Gebäuden, kann steuermindernd geltend gemacht werden (Absetzung für Abnutzung, = AfA). Höhe und Dauer der Abschreibung sind von mehreren Faktoren abhängig. Für selbstgenutzte Objekte kommt keine Abschreibung in Frage. Vermietete Objekte, die gebraucht erworben werden, werden linear, d.h. jährlich gleichbleibend, mit 2% p.A. abgeschrieben. Der Grundstückswert bleibt in allen Fällen unberücksichtigt. Die Höhe der aus der Abschreibung resultierenden Steuerersparnis ist abhängig von der Höhe des zu versteuernden Einkommens. Details sollten mit einem Steuerberater besprochen werden.
Annuitätendarlehen
Darlehen mit gleichbleibender Jahresleistung (= Annuität). Der Darlehensnehmer erbringt bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens einen gleichbleibenden Betrag, der sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Mit fortschreitender Tilgung verringert sich der in der Jahresleistung enthaltene Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Auflassungsvormerkung
Sichert den Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Sie wird im Grundbuch eingetragen und schützt den Erwerber davor, dass der Verkäufer das Objekt mehrfach verkauft oder mit weiteren Grundschulden belastet.
Bankvorausdarlehen
Anstelle einer direkten Tilgung wie bei einem Annuitätendarlehen bespart der Darlehensnehmer einen Bausparvertrag. Mit dessen Zuteilung wird das Bankvorausdarlehen teilweise getilgt. Es können auch mehrere Bausparverträge hintereinander geschaltet werden, um den monatlichen Aufwand nicht über den eines Annuitätendarlehens steigen zu lassen. Vorteile: Durch den garantiert niedrigen Zins eines Bauspardarlehens wird das Zinsrisiko minimiert. Die Laufzeit des Darlehens kann durch Sonderzahlungen auf den Bausparvertrag verkürzt werden. Unter bestimmten Umständen können für die Einzahlungen auf den Bausparvertrag staatliche Vergünstigungen in Anspruch genommen werden. Nachteile: In den Anfangsjahren ergibt sich ein höherer Zinsaufwand als bei einem Annuitätendarlehen, da die Darlehenshöhe bis zur Zuteilung unverändert bleibt. Damit dieser Mehraufwand später wieder ausgeglichen werden kann, ist sehr genau auf die Qualität der Bausparkasse zu achten. Ein Vergleich der Kassen ist also unbedingte Voraussetzung.
Bausparvertrag
Der Bausparvertrag ist eine Kombination aus einem Sparvertrag und einem Darlehensvertrag. Mit Abschluss des Vertrags und durch seine planmäßigen Sparleistungen erwirbt der Bausparer einen unkündbaren Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen mit unveränderbaren Konditionen für Zins und Tilgung. In der Regel müssen 40 - 50 % der Bausparsumme angespart werden. Die Differenz zwischen dem bei Zuteilung vorhandenen Guthaben und der Bausparsumme wird als Darlehen zur Verfügung gestellt. Der Nominalzinssatz für dieses Darlehen liegt meist zwischen 3 und 5%, bei neueren Tarifen unter bestimmten Voraussetzungen auch unter 2%. Der Zeitpunkt der Zuteilung ist abhängig von der Höhe der Sparleistungen und von der Zeit, die das Guthaben auf dem Bausparkonto verbleibt. Die Zuteilungsfrist ist von Bausparkasse zu Bausparkasse unterschiedlich und darf nach den gesetzlichen Vorschriften von keiner Kasse im voraus garantiert werden.
Bearbeitungsgebühren
werden von den Kreditinstituten für die Bearbeitung des Darlehensantrags oder auch für die Ermittlung des Beleihungswertes erhoben, und stellen u.U. einen nicht unerheblichen Kostenblock dar. In Beratungen werden diese Gebühren dennoch häufig "vergessen".
Belastung
Bei der Kreditprüfung ermittelt der Darlehensgeber, ob für den Kunden die monatliche Belastung aus der Gesamtfinanzierung tragbar ist. Ob das nach Abzug aller Verpflichtungen verbleibende Einkommen für den Lebensunterhalt ausreicht, hängt von mehreren Faktoren ab, die jedes Kreditinstitut unterschiedlich bewertet. Ein allgemein verbindliches "Mindesteinkommen" gibt es daher nicht.
Beleihungsauslauf
ist der Prozentsatz, der sich aus dem Verhältnis des Darlehens (ggf. zuzüglich vorrangig abgesicherter Darlehen) zum Beleihungswert der Immobilie ergibt und spiegelt das Risiko der Bank für ein Darlehen wider. So hat z.B. ein Darlehen von 120.000,-- € bei einem Beleihungswert von 200.000,-- € einen Beleihungsauslauf von 60%. Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer das Risiko. Je größer das Risiko, desto höher ist der von der Bank verlangte Darlehenszins.
Beleihungsgrenze
ist der prozentuale Höchstbetrag, den die Kreditinstitute als Darlehen zum Bau oder Kauf einer Immobilie zur Verfügung stellen. Sie liegt in der Regel bei 80% des Beleihungswertes. Bei entsprechender Bonität des Darlehensnehmers sind auch darüber hinaus gehende Darlehen möglich, meist jedoch mit einem Zinsaufschlag verbunden. Der Beleihungswert ist jedoch nicht mit dem Verkehrswert (Kaufpreis bzw. Herstellungskosten der Immobilie) zu verwechseln. In der Regel ermitteln die Kreditinstitute den Beleihungswert durch einen 10%igen Abschlag vom Kaufpreis. Somit bedeuten 80% des Beleihungswertes nur 72% des Verkehrswertes.
Beratung
Die Finanzierung einer Immobilie wird von sehr vielen individuellen Faktoren beeinflusst. Informationsmaterial wie z.B. die Broschüren einzelner Anbieter, im Handel erhältliche Lektüre oder auch dieses Stichwortverzeichnis können jedoch immer nur sehr allgemein gehalten werden. Nur von einem Gespräch mit einem unabhängigen und neutralen Finanzierungsberater kann der Interessent ein auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittenes, optimales Finanzierungsangebot erwarten.
Bereitstellungszinsen
sind ein wesentlicher Bestandteil der Konditionen eines Darlehens. Zum Zeitpunkt der Darlehenszusage verschafft sich der Geldgeber die hierzu notwendigen Mittel, z.B. durch die Ausgabe von Pfandbriefen, und zahlt somit hierfür selbst Zinsen. Der Darlehensnehmer zahlt andererseits erst Zinsen ab dem Tag der Darlehensauszahlung. Zum Ausgleich dieses Verlustes werden Bereitstellungszinsen erhoben, meist in Höhe von 3% p.a.. Die meisten Institute berechnen sie ab dem 3. Monat nach der Darlehenszusage. Durch die Wahl der richtigen Bank kann also bereits vor Darlehensinanspruchnahme viel Geld gespart werden. Bei der Ermittlung des Effektivzinses nach der Preisangabenverordnung müssen Bereitstellungszinsen nicht berücksichtigt werden.
Bonität
Neben der Beleihbarkeit der Immobilie prüft die Bank vor der Darlehenszusage die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Diese wird auch als Bonität bezeichnet. Für eine gute Bonität ist jedoch nicht nur ein für die Tragbarkeit der Belastung ausreichendes Einkommen, sondern auch das bisher bekannte Zahlungsverhalten des Darlehensnehmers, evtl. vorhandenes Vermögen sowie weitere persönliche Kriterien von Bedeutung.
Darlehensvertrag
Im Darlehensvertrag werden sämtliche Bedingungen des Darlehens zwischen Kreditinstitut und Darlehensnehmer schriftlich vereinbart. Dem Darlehensvertrag liegen der Darlehensantrag sowie die Allgemeinen Darlehensbedingungen und ggf. die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Darlehensgebers zugrunde. Eiserner Grundsatz: Der Darlehensvertrag sollte vor dem Kaufvertrag für die Immobilie geschlossen werden.
Disagio
- auch Damnum genannt - kann zur Verringerung des Nominalzinses vereinbart werden, ist somit praktisch eine vorweggenommene Zinszahlung. Das Darlehen wird in diesem Fall dem Kunden nicht vollständig (also nicht zu 100%), sondern z.B. nur mit 95% ausgezahlt. Hierdurch verringert sich der zu zahlende Zins z.B. von 5% auf 4%. Die Zinsen müssen jedoch für 100% bezahlt werden. Natürlich müssen auch 100% des Darlehens zurückgezahlt werden. Zwar wird der monatliche Aufwand durch ein Disagio reduziert. In der Praxis bedeutet die Inanspruchnahme eines Disagios jedoch die Aufnahme eines höheren Darlehens. Bei vermieteten Immobilien kann das Disagio unter bestimmten Voraussetzungen steuermindernd abgesetzt werden. Trotz der Steuerersparnis sollte stets (insbesondere jedoch in einer Niedrigzinsphase) sehr genau berechnet werden, ob ein Disagio wirklich sinnvoll ist, zumal unter Umständen durch das höhere Darlehen eine Beleihungsgrenze überschritten wird, was wiederum einen höheren Darlehenszins zur Folge hat.
Effektivzins
Die Preisangabenverordnung schreibt den Kreditinstituten vor, als Preis eines Kredites die Gesamtbelastung pro Jahr anzugeben: als effektiver Jahreszins, wenn die Konditionen für die gesamte Laufzeit festgeschrieben sind, bzw. als anfänglicher effektiver Jahreszins, wenn der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren während der Laufzeit geändert werden können. Wesentliche Faktoren zur Berechnung des Effektivzinses sind der Nominalzins, die Zinsbindungsfrist, der Auszahlungskurs, die Tilgungsverrechnung und die Art der Tilgung. Einige Gebühren jedoch müssen dabei nicht unbedingt berücksichtigt werden, andere können wahlweise auf die Gesamtlaufzeit oder nur auf die Zinsbindungsfrist umgelegt werden. Die Berechnungsfaktoren der einzelnen Anbieter sind jedoch nicht bekannt, sodass ein Konditionsvergleich nur über den Effektivzins mehr als problematisch ist. Nur aus dem sorgfältigen Vergleich aller Einzelkonditionen lässt sich ermitteln, ob ein Darlehensangebot preisgünstiger ist als ein anderes.
Eigenheimzulage
Diese staatliche Förderung des Baus oder Kaufs einer selbstgenutzten Immobilie wurde zum 31.12.2005 abgeschafft. Ende 2008 wurde mit dem so genannten Wohn-Riester eine neue Förderung geschaffen.
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Eigenkapital
Ganz ohne Eigenkapital sollte keine Immobilie erworben werden, wie bereits unter dem Stichwort Beleihungsgrenze deutlich wurde. In der Regel sollten 20 - 30% der Anschaffungskosten an Eigenmitteln eingesetzt werden, auch damit der monatliche Aufwand tragbar bleibt. Zum Eigenkapital zählt auch das bereits bezahlte Baugrundstück. Bedingt kann Eigenkapital auch durch Eigenleistungen ("Muskelhypothek"), Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen ersetzt werden. Faustregel: je geringer das Eigenkapital, desto besser muss die Bonität des Darlehensnehmers sein. Ist die Bonität des Kunden einwandfrei, ist trotz der genannten Bedenken eine Finanzierung des Kaufpreises in voller Höhe, unter Umständen gar der Erwerbskosten, möglich.
Erbbaurecht
ist ein zeitlich (meist auf 99 Jahre) begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Erbbaurechtsausgeber sind üblicherweise die Stadtverwaltungen und die Kirchen, aber auch privater Ausgeber sind möglich. Erbbaurechte werden von den Banken mit gewissen Einschränkungen beliehen.
Festdarlehen
ist ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit entrichtet der Darlehensnehmer an die Bank nur Zinsen, keine Tilgungsleistungen. Als Tilgungsersatz dienen üblicherweise Bausparverträge, Lebens- oder Rentenversicherungen sowie Fondssparpläne.
Finanzierungsplan
ist nicht nur die Zusammenstellung aller Anschaffungskosten einerseits und der zur deren Finanzierung dienenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Darüber hinaus weist ein ausführlicher Finanzierungsplan die Konditionen der Darlehen und deren monatlichen Aufwand, evtl. gar eine Übersicht über die während der gesamten Finanzierungsdauer anfallenden Kosten aus. Diese ist allerdings nur bedingt aussagefähig, da der nach Ablauf der ersten Zinsbindungsperiode zu zahlende Zinssatz nur geschätzt werden kann.
Forwarddarlehen
werden genutzt, um sich bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen niedrigen Zins für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Ein Forwarddarlehen ist immer dann sinnvoll, wenn der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt, zu dem die Prolongation erforderlich wird, höhere Zinsen erwartet als jetzt.
Grundbuch
ist das beim Amtsgericht geführte Verzeichnis, in dem jedes Grundstück, dessen Eigentumsverhältnisse, und die auf ihm ruhenden Belastungen registriert sind. Innerhalb des Grundbuchs besteht eine Rangordnung. So sind erstrangig eingetragene Rechte sicherer als nachrangige. (she. auch “Rangfolge”.)
Grunderwerbsteuer
fällt, von wenigen Ausnahmen abgesehen, bei jedem Grundstückskauf an. Sie beträgt in NRW 3,5% des Kaufpreises. Zwar ist es üblich, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer gezahlt wird; dem Finanzamt gegenüber haften jedoch Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch.
Grundschuld
dient zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung in das Grundbuch, die meist Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens ist. Durch die Grundschuldeintragung ist das Kreditinstitut berechtigt, bei Zahlungsverzug die Zwangsversteigerung des Objektes in die Wege zu leiten, und aus dem Versteigerungserlös das Darlehen zu tilgen. Die Grundschuld ist in der Regel mit einem Zins zwischen 15 und 20% ausgestattet. Hiermit sollen ansonsten bei Zinsschwankungen erforderlich werdende Änderungen des Grundbuchs vermieden und bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers anfallende Kosten abgedeckt werden. Tatsächlich zahlen muss der Darlehensnehmer jedoch nur den im Kreditvertrag vereinbarten Zins.
Hypothek
dient wie die Grundschuld zur Sicherung eines Darlehens, ist jedoch immer an das Bestehen einer Forderung und deren Höhe gebunden. Aufgrund der wesentlich größeren Flexibilität der Grundschuld ist die Hypothek heutzutage nicht mehr gebräuchlich. Geblieben ist lediglich die Bezeichnung Hypothekendarlehen für dinglich gesicherte Kredite.
Konditionen
sind die Bedingungen, unter denen ein Darlehen vergeben wird. Hierzu zählen z.B. Nominalzins, Zinsbindungsfrist, Auszahlungskurs, Tilgungsart und -höhe, Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren.
Kündigung
Für den Darlehensgeber ist der Darlehensvertrag unkündbar, solange der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nachkommt. Der Darlehensnehmer kann jedoch das Darlehen zum Ablauf der jeweiligen Zinsbindungsperiode (bzw. bei längerfristigen Festschreibungen nach 10 Jahren) ganz oder teilweise kündigen. Rückzahlungen während der Zinsbindungsfrist sind in der Regel nicht möglich. Sollte das Kreditinstitut dennoch ausnahmsweise einer vorzeitigen Tilgung zustimmen, wird es eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Deren Höhe hängt von mehreren Faktoren ab. Um unliebsame Überraschungen zu vermeiden sollte vor Ablösung auf jeden Fall die genaue Höhe der verlangten Entschädigung erfragt werden.
Nachrangdarlehen
Ein Darlehen, das nicht an der ersten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist bzw. bestimmte Beleihungsgrenzen überschreitet, wird als Nachrangdarlehen bezeichnet. Da es stets mit einem höheren Risiko für die Bank behaftet ist als ein Darlehen mit erstrangiger Absicherung, wird es meist auch nur mit schlechteren Konditionen angeboten.
Nebenkosten
Jeder Grundstückskauf ist mit nicht unerheblichen Nebenkosten verbunden: außer der Grunderwerbsteuer fallen Kosten für die notarielle Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrags und der Grundschuldbewilligung an. Die Höhe der Gebühren ist abhängig von der Höhe des Geschäftswertes. Erfahrungsgemäß können die Notar- und Gerichtskosten mit 1,5 bis 2% des Kaufpreises angesetzt werden. Wird der Kauf durch einen Immobilienmakler vermittelt, wird eine Provision von in der Regel 3%, in manchen Regionen bis zu 5%, des Kaufpreises, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, fällig. Die gesamten Nebenkosten betrag somit zwischen 5% und 9% des Kaufpreises. Sie sollten stets aus Eigenkapital beglichen werden.
Nichtabnahmeentschädigung
Wird ein Darlehen trotz gültigen Vertrages nicht oder nicht vollständig abgenommen, ist das Kreditinstitut berechtigt, den ihm dadurch entgehenden Zinsgewinn dem Kunden in Rechnung zu stellen (vergleichbar mit der Vorfälligkeitsentschädigung).
Notar
Grundstücksgeschäfte müssen zum Schutz der Betroffenen notariell beurkundet werden.
öffentliche Förderung
Neben der indirekten Förderung des Wohnungsbaus durch steuerliche Vergünstigungen (Abschreibung) gibt es eine direkte Förderung durch zinsgünstige Darlehen. Höhe und Konditionen dieser Fördermittel sind regional unterschiedlich und sollten entweder beim örtlichen Wohnungsamt oder bei einem Finanzierungsberater erfragt werden. Einen Link zur Wohnungsbauförderung in NRW finden Sie hier.
Prolongation
Rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist wird das Kreditinstitut dem Darlehensnehmer die Konditionen für eine Verlängerung (= Prolongation) des Darlehens mitteilen. Werden sich Bank und Kunde hierüber nicht einig, kann der Darlehensnehmer das Darlehen zurückzahlen bzw. durch ein günstigeres Darlehen einer anderen Bank umschulden.
Rangfolge
Werden mehrere Rechte im Grundbuch eingetragen, gibt die Rangfolge die Reihenfolge an, in der bei einer Zwangsversteigerung die Gläubiger aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden. In der Regel ergibt sich die Rangfolge der Rechte aus dem Datum ihrer Eintragungen.
Riester-Förderung
siehe separate Seite
Risikolebensversicherung
Um im Todesfall des Hauptverdieners die Ablösung der bestehenden Darlehen zu ermöglichen (und damit den sonst u.U. erforderlichen Verkauf der Immobilie zu vermeiden), ist der Abschluss einer Risikolebensversicherung auf jeden Fall zu empfehlen. Da die Versicherungssumme nur im Todesfall ausgezahlt wird, hält sich die Prämie in einem vertretbaren Rahmen. Nur sehr wenige Kreditinstitute machen heute noch den Abschluss einer Risikolebensversicherung zur Bedingung. Für die Gewährung von Bauspardarlehen ist eine Risikolebensversicherung jedoch nach wie vor meist obligatorisch.
Sondertilgungen
Bei Darlehen mit einer festen Zinsbindung ist in der Regel nur die vertraglich vereinbarte Tilgung (meist 1% p.A..) möglich. Wünscht der Darlehensnehmer zusätzliche Sondertilgungen zu leisten, so müssen diese ebenfalls im Darlehensvertrag vereinbart werden. Hierzu sind die Kreditinstitute oftmals nicht bzw. nur gegen Zahlung eines Zinsaufschlages bereit.
Teilvalutierungszuschlag
wird von manchen Kreditinstituten berechnet, wenn das Darlehen, wie bei Neubauvorhaben üblich, in mehreren Teilbeträgen ausgezahlt wird. Bis zur Vollauszahlung des Darlehens erhöht sich der Zins um den Teilvalutierungszuschlag (um bis zu 1% p.a.).
Versicherungsdarlehen
Die Tilgung eines Versicherungsdarlehens erfolgt durch eine bestehende oder bei Finanzierungsbeginn neu abzuschließende Lebens- oder Rentenversicherung. Da wie bei einem Bankvorausdarlehen keine direkten Tilgungsleistungen erfolgen, sind die Zinsen bis zur Fälligkeit der Versicherung (in der Regel nach 25 bis 35 Jahren) auf den vollen Darlehensbetrag zu zahlen. Hier gilt es deshalb ganz besonders, nicht nur auf die günstigen Darlehenskonditionen zu achten, sondern auch die prognostizierten Ablaufleistungen der Versicherungsgesellschaft ins Kalkül zu ziehen. Für selbstgenutzte Objekte ist ein Versicherungsdarlehen nur in ganz bestimmten Ausnahmefällen eine gute Finanzierungsvariante. Ihre individuellen Vor- und Nachteile sollten nicht nur mit dem Versicherungsvertreter, sondern auf jeden Fall auch mit einem unabhängigen Finanzierungsberater erörtert werden.
Vorfälligkeitsentschädigung
Zur vorzeitigen Rücknahme von Darlehen vor Ablauf der fest vereinbarten Zinsbindung ist das Kreditinstitut nur in bestimmten Ausnahmefällen verpflichtet. Die Bank ist in diesen Fällen berechtigt, sich den ihr dadurch entstehenden Zinsschaden vom Darlehensnehmer erstatten zu lassen. Vereinfacht kann gesagt werden, dass sich die Vorfälligkeitsentschädigung aus der Differenz des vertraglich vereinbarten Zinses und des im Zeitpunkt der Ablösung herrschenden Zinsniveaus errechnet. Aufgrund der üblicherweise langen Zeiträume der Zinsbindung kann die Vorfälligkeitsentschädigung u.U. einige Tausend Euro betragen.
Vorschaltdarlehen
Hofft der Darlehensnehmer auf sinkende Zinsen, kann er zunächst die Finanzierung mit einem Vorschaltdarlehen sicherstellen. Diese Darlehensform ist mit einem für nur relativ kurze Zeit (meist max. 3 Jahre) festgeschriebenen Zins ausgestattet, und bietet dem Kunden die Möglichkeit, während dieser Zeit auf ein Darlehen mit längerer Zinsbindung "umzusteigen". Bei Abschluss ist darauf zu achten, ob für das "Umsteigen" erneute Gebühren anfallen, bzw. ob eine Entschädigung berechnet wird, falls das Darlehen vom Kunden nach Ablauf der ersten Zinsbindung nicht prolongiert wird (z.B. weil ein anderes Institut günstigere Konditionen bietet). In einer Niedrigzinsphase sind Vorschaltdarlehen nicht sinnvoll.
Wohn-Riester
siehe separate Seite
Zwischenfinanzierung
Zwischenkredite dienen zur kurzfristigen Überbrückung eines Geldbedarfs bis zur Auszahlung oder Fälligkeit eines langfristigen Finanzierungsmittels. Eine Zwischenfinanzierung kann z.B. erforderlich werden, wenn ein Bausparvertrag noch nicht zugeteilt ist, über vorhandenes Eigenkapital erst zu einem späteren Zeitpunkt verfügt werden kann, beantragte öffentliche Mittel noch nicht ausgezahlt werden, oder auch wenn zugesagte Hypothekendarlehen in der Bauphase nicht so schnell zur Verfügung gestellt werden, wie es zur Begleichung der in kurzen Abständen anfallenden Handwerkerrechnungen erforderlich ist
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